【内容摘要】异议登记作为一种特殊的不动产登记制度，在登记簿记载的内容与真实的权利状态有出入时，通过阻断公信力而起到一种临时保护性作用，对维护不动产交易安全起着一定作用。但由于相关规定过于概括，异议登记在实践适用中存有争议的问题不在少数，为实现其功能带来了诸多不便。本文立足于异议登记的整个过程，对其司法适用中的有关问题进行研究。

【关键词】异议登记；不动产；公信力；登记簿

不动产登记出现错误虽非常态，但随着不动产交易市场越来越活跃，出现登记错误的频率也随之增加，如何解决这一问题也成为迫在眉睫的命题。根据我国《物权法》第16条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。当利害关系人对登记簿产生的公信力产生质疑，且在更正登记不能获得权利人同意的情况下，利害关系人有权通过申请异议登记打破登记簿的公信力从而得到及时的补救。异议登记制度的雏形源自欧洲的普鲁士，随后为瑞士、德国、日本等国家吸收纳用，在各国的法律实践中不断修缮后逐渐成为大陆法系国家的不动产登记板块里一项特殊的制度。我国学者范丽平认为，虽然在不同的国家对异议登记所界定的称谓不尽相同，但对其实质的内容基本可一致概括为“不动产权利人或利害关系人为保全其物权而对原始登记提出异议的登记。”异议登记与更正登记的共同结合形成了保护真正权利人或利害关系人的制度体系。

一、不动产异议登记启动的前提条件

异议登记的申请以“利害关系人认为登记簿记载现状与真实权利状态有出入”为时点。比如，在父母皆不知情的情况下，哥哥发现父母的房屋已经被转移到弟弟名下，此时哥哥可就弟弟通过虚假手段取得房屋这一情况向登记机构提出异议。根据规定，异议登记的提起有两个必要前提。

在我国申请不动产异议登记的首要前提即登记簿上所载内容存有错误。该“错误”如何界定，《房屋登记办法》和《土地登记办法》直接引用了我国《物权法》，但《物权法》对此也并未明确。该“错误”的范畴无统一标准，不但会造成不动产异议登记理论研究上的混乱，同时不便于司法实践，也给地方立法带来了阻碍。学界对于该问题的分歧主要围绕着两种观点展开。观点一主张“错误”特指登记簿上所载权利内容与真实权利状态不符的错误形态。包括在初始登记过程中导致的不符与由登记嗣后原因引起的不符两种情形。第二种观点则主张“错误”指向登记簿所载不动产之物理状态的不正确，包括不动产的面积与位置等项目在登记簿与实际情况之间的偏差。笔者认为，两观点该作何取舍应以不动产异议登记这项制度设立的初衷为标杆。异议登记设立的主要目的即是击破登记簿的公信力从而警示第三人、维护交易安全。由此可知防止登记簿上出现不动产的面积、界限、位置等表彰性错误并非异议登记的设立宗旨。其本质乃为维持登记簿所载内容与真实权利状态的一致性。另外，由于嗣后原因的出现所致不动产登记权利状态与事实的不一致可直接更正登记，因而此处所言登记簿上所载权利内容与真实权利状态不符，应限于在初始登记阶段原因所引发的不符。

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