摘要：承蒙广西浩瀚房地产开发有限公司的委托，本公司对广西浩瀚房地产开发有限公司位于南宁市西乡塘区永和路以东、北际路北侧，宗地号450107006003GB00300，知网论文查重出让面积为14941.96平方米（折合22.41亩）；土地用途为城镇住宅、批发零售用地土地使用权市场价格评估，为其办理土地使用权抵押贷款提供价格参考依据。根据委托方提供的《GC2015-149规划限制条件》，本次评估设定设定项目总用地面积14941.96平方米，总建筑面积119863.6平方米，计容建筑面积97707.6平方米（其中住宅建筑面积92722.3平方米，商业面积及所占比例为4885.4平方米/5%，物业管理用房建筑面积100平方米)，不计容建筑面积22155.9平方米（其中地下车库建筑面积22155.9平方米）。住宅套数863套，总绿地面积4482平方米，建筑密度25%，容积率6.54，绿地率30%，机动车地下停车位863个。

本次评估的估价期日为2015年11月10日，根据《城镇土地估价规程》以及相应的法律、法规和委托方提供的资料，依据相关的估价原则和方法，采用市场比较法和剩余法确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于估价期日的估价结果如下：

 

             估价对象

项目 GC2015-149地块 估价对象面积 14941.96平方米 市场价值评估单价 14742.5元/㎡ 假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值 人民币：贰亿贰仟零贰拾捌万壹仟捌佰元整

（￥22028.18万元） 估价师已知悉需扣除的法定优先受偿款 设定为0元（详见正文报告） 扣除估价师已知悉的法定优先受偿款后的房地产抵押价值 人民币：贰亿贰仟零贰拾捌万壹仟捌佰元整

（￥22028.18万元） 土地抵押价值单价 14742.5元/㎡

 

土 地 估 价 技 术 报 告

第一部分  总述

一、估价项目名称

广西浩瀚房地产开发有限公司抵押贷款涉及位于南宁市西乡塘区永和路以东、北际路北侧，宗地号450107006003GB00300，出让面积为14941.96平方米（折合22.41亩）；土地用途为城镇住宅、批发零售用地土地使用权市场价格评估。（南宁市）。

二、委托估价方

名称：（略）

类型：（略）

住所：南宁市西乡塘区北际路10号2栋4层

法定代表人：林文忠

注册资本：壹亿整

成立日期：2013年12月25日

营业期限：2013年12月25日至2033年12月24日

注 册 号：914500000865338000

经营范围：房地产开发经营；房屋建筑工程；物业服务。

三、受托估价方

机构名称：（略）

法定代表人：李晓峰

工商注册号：450100200063230（1-1）

机构地址：（略）

注册证书编号：A201145014

执业范围：（略）

资格证书获得时间：2011年07月01日

有效期：至2016年06月30日

联系电话：0771－5885551  5885552  5559453（传真）

邮    编：530021

四、估价目的

 

为广西浩瀚房地产开发有限公司在xx银行办理土地使用权抵押贷款提供价格参考依据。

五、估价依据

（一）法律、法规和政策文件

（略）

（二）技术规程、标准

1、《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）

2、《城镇土地分等定级规程》

3、城市地价动态监测技术规范（DT/T1009-2007）

（三）其他

1、土地评估委托书

2、《国有土地使用证》南宁国用（2015）第642838号（以下简称《土地证》）

3、《国有建设用地使用权出让合同》（编号：南宁土出字2015号）（以下简称《合同》）

4、《总平面图》

5、估价人员现场勘察资料

6、现时南宁市土地出让、转让及房地产开发等交易资料

六、估价期日

二○一五年十一月十日

七、估价日期

二○一五年十一月十日至二○一五年十二月二十一日

八、地价定义

根据《规程》及本项评估的要求，本报告设定估价对象的地价定义为：在设定利用条件下，待估宗地在估价期日二○一五年十一月十日，土地使用权类型为出让，设定容积率为6.54,土地开发程度为宗地红线外“五通”，宗地红线内场地平整。土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地，土地剩余使用年期城镇住宅用地70年，批发零售用地40年的土地使用权价格。

九、估价结果

根据《规程》以及相应的法律、法规和委托方提供的资料，依据相关的估价原则和方法，采用市场比较法和剩余法确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于估价期日的估价结果如下：

货币种类：人民币

评估宗地总面积：14941.96平方米

土地单价:14742.5元/平方米

土地总价: 22028.18万元

大写：贰亿贰仟零贰拾捌万壹仟捌佰元整。

（上述估价结果包含使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。）

十、需要特殊说明的事项

（一）估价的前提条件及假设条件

1、估价的前提条件

（略）

2、估价的假设条件

（1）用途设定：见上述“地价定义”。

（2）年期设定：见上述“地价定义”。

（3）估价期日设定：见上述“地价定义”。

（4）土地开发程度设定：见上述“地价定义”。

（5）土地规划利用指标设定:设定容积率为6.54。

（6）据委托方提供的资料，至估价期日，设定估价对象未设置他项权利。

（7）以上地价内涵下的土地能持续利用是本次评估报告及评估结果成立的前提条件。

（8）报告中预测将随着将来条件的不同而改变。

（二）估价结果和估价报告的使用

（略）

（三）资料来源说明

1、土地规划条件等资料由委托方提供。

2、房地产市场资料、估价对象区位条件由估价人员实地调查而得。

3、本报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积及用途等以委托方提供的《土地证》上记载的为准。评估人员对估价对象进行了实地察看，但未进行实地测量，如土地面积等数据与实际不符，则以政府相关部门确权为准。

4、本次评估采信委托估价方提供的文字资料作为本次评估依据，未考虑与核实估价对象有可能所涉及的抵押、司法纠纷等情况。

（四）估价的特殊处理

根据委托方提供的资料，估价人员设定项目总用地面积14941.96平方米，总建筑面积119863.6平方米，计容建筑面积97707.6平方米（其中住宅建筑面积92722.3平方米，商业面积及所占比例为4885.4平方米/5%，物业管理用房建筑面积100平方米），不计容建筑面积22155.9平方米（其中地下车库建筑面积22155.9平方米）。住宅套数863套，总绿地面积4482平方米，建筑密度25%，容积率6.54，绿地率30%，机动车地下停车位863个。本报告以此为依据，若有变化，则以政府相关部门确认为准，估价结果需进行相应调整。提请报告使用人注意。

（五）其它说明

（略）

（六）风险分析

（略）

十一、土地估价师签字

土地估价师       资格证书号         注册号          签    字

 

 

十二、土地估价机构

估价机构法定代表人（签字）：