本研究报告主要针对的是南宁市GC2015-149地块在现在南宁大环境的经济环境下，在现在南宁市房地产市场的发展现状以及未来的发展趋势下，在结合整个南宁房产市场以及片区房产市场的基础上，确定了本项目的总建筑面积约为99651.4㎡，其中商业占6574.5㎡，住宅占75406.3㎡，地下车库（普通）占11493.8㎡，地下车库（人防）占5976.8㎡。然后就对周边地区的区域特点以及集散人群进行分析，确定本项目为集商业、住宅为一体的小区的立体化小区，然后根据现在南宁建筑市场环境下估算出本项目的总投资为52648.05万，其中自有资金为22823万，银行贷款额为1700万元，其他投资额度为销售回笼资金。27976万。估算出总收入为68570万元，通过编制利润表计算出利润总额为9738万元。通过编制现金流量表得出（半年的投资的期望值为5.83%），税前的项目投资财务净现值为3355.99万元，项目投资内部收益率为9%，税后的项目的投资财务净现值为479.36万元，项目的内部收益率为6.3%。最后通过财务分析、盈亏平衡分析、敏感性分析得出，本项目的资金平衡能力、盈利以及偿债能力都达到期望值水平，受销售的价格影响最大。所以最后得出的结论是本项目是可行的，且具有一定的盈利能力但盈利的幅度不大。

（一）项目背景

GC2015-149地块位于西乡塘区永和路以东、北际路北侧，宗地号450107006003GB00300，出让面积为14941.96平方米（折合22.41亩）；土地用途为城镇住宅、批发零售用地，土地使用年限：城镇住宅70年，批发零售40年。主要规划设计条件：容积率≥4.0且≤6.54,建筑密度上限为37.7%,绿地率下限为17%，建筑高度≤200米。计容建筑面积中，批发零售（商业）建筑面积比例不超过10.02%，其余为住宅。GC2015-149地块起始价为974万元/亩。

按照房地产行业的投资项目期望值为12%(半年期的期望值为5.83%)。

（二）开发商

广西浩瀚房地产开发有限公司于2013年12月16日在南宁工商局登记注册，业务经理是林文杰，公司注册资本未提供，公司的办公地址位于“青山环城、碧水绕城、绿树融城”的城市风格--南宁，南宁市西乡塘区北际路10号2栋4层，该公司有最好的产品和专业的销售和技术团队，在公司发展壮大的2年里，为客户提供最好的产品、良好的技术支持、健全的售后服务，广西浩瀚房地产开发有限公司是南宁房地产业行业的新秀。

（三）项目可行性研究目的

房地产项目经济评价是指在投资决策前，对与项目有关的资源、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。

通过该课题的研究，可以为项目投资决策提供依据，并为项目申请银行贷款筹集资金、工程项目建设前期准备、工程设计、设备订货、合同洽谈及环境保护等方面提供依据。

（四）编制常有依据

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《南宁市城市规划管理条例》

（3）《中华人民共和国城市规划法》

（4）《工程建设标准强制性条文》（房层建筑部分）

（5）《住宅建筑设计标准》

（6） 国家建设部《房地产开发项目经济评价方法》

（7） 国家发改委《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》

（8）《城市房地产开发经营管理条例》

（9） 南宁市第九十期国有土地使用权出让公告

（10）其他相关资料